越秀REIT:上半年經營、分派雙穩定,下半年有望受惠于減息周期

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2020-08-07 03:06

  • 上半年,越秀房產基金維持合理的融資結構與匯率與利率敞口,平滑市場動蕩對基金業績的沖擊。

    8月6日,越秀房產基金(00405.HK)穩健交出半年成績單,今年上半年經營收入人民幣8.31億元,物業收入凈額達人民幣6.54億元,資產總額維持于362.76億元人民幣,同比基本持平。于2020年6月30日,每個基金單位的基金單位持有人之應占資產凈值為人民幣4.38元。每個基金單位分派為人民幣0.0990元,約等于0.1098港元,按基金單位于2020年6月30日的收市價3.53港元計算,按年計算的分派收益率為6.22%。

    疫情當下,越秀房產基金展現出極強的抗風險、跨越經濟周期能力,這與優質資產組合的基本盤密不可分。上半年,基金物業整體出租率約為92.1%,較2019年同期的90.5%,同比增長1.6個百分點。其中,廣州IFC等成熟型物業出租率94.5%,武漢財富中心等成長型物業出租率86.7%。整體物業相關稅項較2019年中期期間下降41%,經營開支總額同比下降34.5%。

    越秀房產基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生表示:2020年上半年,受疫情影響,中國宏觀經濟受到較大沖擊,越秀房產基金因應疫情后的市場變化及不同行業租戶所面臨的壓力,提供租金減免措施,與租戶同舟共濟,同時制定更為合理且具針對性的租賃政策,有效化解疫情帶來的運營風險,各項經營指標逐步企穩回升。

    展望下半年,全球量化寬松政策,REITs產品將受惠于減息周期,預期存量融資成本及再融資成本均下降。伴隨著市場消費復蘇,越秀房產基金即將迎來上市十五周年,管理人將繼續沉著應對市場變化,通過多項管理和措施,實現物業保值增值,推動經營持續強勁復蘇。

    穩經營+穩分派,越秀REIT保持發展韌勁

    2020年初突如其來的新冠病毒肺炎疫情,是新中國成立以來傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發公共衛生事件。即使面對疫情不可抗力的影響,越秀房產基金依舊表現出“雙穩”局面。

    其一,穩經營。

    寫字樓“疫”勢增長,上半年業態整體收入同比增長3.5%,至人民幣4.684億元。武漢越秀財富中心加強產業鏈招商,積極增加客戶儲備,精準把控成交價格,篩選優質客戶,出租率逆勢突圍,攀升至82.9%,同比增長17.1個百分點。上半年新簽合同面積約2.9萬㎡,與75%的到期租戶達成續租意向。

    值得關注的是,“明星項目”廣州IFC寫字樓表現依舊卓越,上半年收入同比增長1.2%,順利通過 BOMA國際360認證,成為亞太地區首個獲得BOMA COE+360 雙認證的REITs資產項目,并獲英國皇家特許測量師學會(RICS)授予“年度設施管理團隊優秀獎”、“年度可持續發展成就優秀獎”。

    越秀房產基金零售逆市前行。各項目穩步推進品牌優化,豐富業態,增強消費體驗。國金天地引入常來、匠品、糖朝、櫻島等新租戶,上半年出租率保持96.7%。VT101維多利廣場,多渠道引流促回暖,出租率保持94%以上,引進年輕潮流化妝品牌調色師、網紅發廊On Style等商家,增加年輕消費人群的聚集效應。

    面對疫情,越秀房托堅持疫情防控與復工復產兩手抓、兩手硬,主動管理,積極有效控制和降低經營成本。上半年,整體物業相關稅項較2019年中期期間 下降41.0%,經營開支總額同比下降34.5%。

    其二,穩分派。

    分派率是反映REITs分紅能力的重要指標。2020年中期,管理人擬向基金單位持有人分派相等于越秀房產基金的100%可分派收入總額。自上市至今,越秀房產基金一直保持100%分派。每個基金單位擬分派為人民幣0.0990元,約等于0.1098港元,按基金單位于2020年6月30日的收市價3.53港元計算,按年計算的分派收益率為6.22%。

    盡管受疫情影響經營數據同比出現下降,但置身于市場中進行比較,越秀REIT仍體現出良好的抗風險能力及發展韌勁。上半年,越秀REIT是香港市場中唯一一家從流動性、資產價值認可度、抗風險三個維度考慮均排名前三的房托。

    從資產價值及抗風險能力看,越秀房產基金物業主要布局于中國核心城市(廣州、上海、武漢、杭州)的核心地段,資產非常優質,抵御市場波動風險能力強,公司市凈率、單位資產折價率在香港REITs中處于領先地位。

    上半年,越秀房產基金維持合理的融資結構與匯率與利率敞口,平滑市場動蕩對基金業績的沖擊。把握市場利率下降趨勢,整體融資成本從年初的4.2%下降到3.13%。

    優質基本盤+多維創新,越秀房托塑造增長新動能

    “REITs產品最基本是要看基礎資產,即基礎資產的資產在哪里?越秀房托董事會主席及行政總裁林德良強調,“越秀房托基礎資產幾乎都是地鐵上蓋的地標物業,所以抗風險能力很好。”

    疫情當下,越秀房產基金展現出極強的抗風險、跨越經濟周期能力,這與優質資產組合的基本盤密不可分,更來自于越秀房托主動資產管理,以不斷創新塑造增長新動能,在運營層面不斷提升資產價值。

    商辦業態:尋找產業動能,以“四個畫像”精準定位

    越秀房托注重從研究城市發展規劃,描摹城市的“產業畫像”,找準“客戶畫像”,精準定義“產品畫像“與“服務畫像”。例如上海越秀大廈,根據城市發展規劃和毗鄰“三金中心”,提出在金融和貿易的基礎上,拓展“高端制造業等”市場定位。上半年,越秀大廈新簽成交量上升,續租率高達七成,整體出租率高于市場平均水平。成功引進五家目標優質客戶,有力保障租戶結構及大廈經營收入。

    上半年,越秀房托寫字樓業態升級“悅享會”會員平臺,重構“人、貨、場”從 To B 端的企業會員體系升級為“區塊鏈營銷平臺”,由點及網全面升華“1+1>2”的營銷裂變效果,打造城市數字化“樓宇生態圈”。

    零售業態:尋找消費動能,以“十大運營體系”賦能商戶

    國金天地、VT101及武漢星匯維港等零售項目主動造節,創造消費熱點,聯動100+商家,聚合線上直播、線上智慧零售平臺、社群傳播等營銷渠道,建立商家線上服務群超60個,全面增強客戶和采購商粘性,激發復購率。上半年,零售項目線上商城小程序累計訪問量超51萬次,拉動客流自3月開始穩步恢復,餐飲業態坪效已恢復至97%。

    越秀房托上半年著力推動“智慧零售十大運營體系”建設,從商戶端的租售比、坪效、成本、銷售的動態跟蹤,到消費端的精準營銷、價值轉化的全過程管理,再到資產端的商業動線管理、客戶管理、品牌組合的全周期管理,賦能商戶共建數字化新零售。

    白馬大廈:線上線下,打造“時尚之芯“品牌新時尚”

    面對境內外采購商受疫情影響不能到現場采購,白馬創新打造“直播+電商+品牌IP”模式,組建超2萬人采購商社群,舉行超100場直播及新品云發布,成功引流聚粉助力交易。6月末客流量恢復至去年同期的60%,環比提升23%,開業率接近九成。

    白馬大廈首二層煥新升級,打造中庭“時尚之芯”,吸引高端輕奢王牌“凱撒”女裝強勢回歸,實力單品融合餐飲服務,強力打造“服裝原創設計品牌基地”。

    酒店公寓:內循環驅動,打造商務休閑新體驗

    連續六年獲評“福布斯五星“的廣州四季酒店,整合創新宴會產品,打造兒童親子主題房,吸引顧客逐步回流,入住率從2月份的3%恢復至6月末的62%,平均出租率較競品酒店高3.3個百分點。

    雅詩閣公寓多渠道營銷吸引長住客房穩步回升,強化 OTA 渠道促銷拉動短住房逐漸恢復。國金雅詩閣公寓在雅詩閣中國區業績收入和 GOP% 均排名第一。

    全球量化+消費復蘇,越秀房產基金15周年行穩致遠

    展望下半年,全球量化寬松、市場消費復蘇,政策支持等利好因素不斷。

    首先,全球量化寬松政策,REITs產品受惠于減息周期。全球央行集體“放水“,降息成主旋律,反映港元借貸成本的Hibor(香港銀行同業間拆借利率)跌至近年低位。越秀房產基金受惠于減息周期,預期存量融資成本及再融資成本均下降。市場預期2020年下半年Hibor環比下降約150bp,若考慮一年內到期債務的再融資影響,預計未來融資成本可繼續下降。

    其次,常態化疫情防控下,網絡購物、在線娛樂、線上課堂等消費新業態新模式逆勢增長商品零售恢復較快,餐飲和住宿行業持續改善。上半年商品零售額同比下降8.7%,第二季度降幅比第一季度收窄 14.1 個百分點,月度商品零售連續四個月好轉,特別是 6 月份商品零售額與上半年同月基本持平;上半年餐飲收入同比下降 32.8%,第二季度比第一季度收窄23個百分點,餐飲收入連續三個月好轉;上半年限額以上住宿企業客房收入降幅比第一季度收窄超過7個百分點。

    此外,不同城市在政府推動下呈現不同產業經濟發展新機遇。例如,廣州作為大灣區核心城市,發布《關于金融支持粵港澳大灣區建設的意見》,加快灣區金融開放,加強新一代信息技術、人工智能、生物醫藥的交叉融合。武漢舉辦2020 年“云招商”央企專場活動,吸引中信集團、航天科工、中航工業、中國石油、國家電力、三峽集團等50多家大型央企參加,占全國央企總數一半以上,37個項目簽約金額1,888億元,百億元以上項目6個。

    展望下半年趨勢,市場是持續回暖的,但影響是滯后的。基金管理人將因應市場之動態變化,彈性靈活的租務策略更加積極,持續推進的物業商業價值挖掘更加有為,搶抓后疫情時期結構發展機遇,打造基金增長新動能;同時持續尋找符合越秀房產基金投資策略的優質項目,把握具備成長潛力的投資機會,不斷為基金持有人帶來持續穩健的回報。

    審校:武瑾瑩



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